養老地產與適老化住宅設計


老地產與適老化住宅設計

“他想要創建一個讓老人們不必介意別人的目光,隨心所欲、充滿朝氣地生活的場所。在這里,無論發生了什么事,老人們都可以坦然面對。……他更想要的是自由的生活,并在自由的生活中死去。”
渡邊淳一 《復樂園》

 

 

一.中國老齡化進程與特點 
對老年人的定義,以及對老年階段的劃分有不同的維度:年代年齡、生理年齡、心理年齡等。最普遍,也最容易系統量化的就是年代年齡,指生命個體在離開母體后在地球上生存的時間。西方國家把45-64歲稱為初老期,65-89歲稱為老年期,90歲以上稱為老壽期。老年階段差不多是人生的三分之一的時間。 
按聯合國和世界銀行的標準: 一個國家或地區60歲以上人口占總人口比重超過10%, 或65歲及以上人口占總人口的比重超過7%,就進入老齡化社會; 65歲以上人口占總人口比重超過10%,就進入老年型社會;超過22%則進入超老齡社會。 
根據國家統計局第六次全國人口普查主要數據顯示: 全國65歲及以上人口占全國總人口的8.87%, 60歲及以上占全國總人口的13.26%。中國社會已經進入了老齡化進程

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而中國的老齡化進程又呈現出與大多數西方國家不一樣的特征。主要體現在:

  • 老年人口規模巨大
  • 人口老齡化的速度比較快、達到的水平比較高

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老齡化階段推進速度不平衡是人口老齡化在空間分布上不平衡

城鄉倒置顯著老齡化超前于現代化

中國是世界第一人口大國,決定了也是世界上老齡人數最多的國家。 到21世紀下半葉,中國將是僅次于印度的第二老年人口大國。據經驗,65歲以上老年人占總人口的比例從7%提升到14%,一般需要45年以上的時間。而中國只用27年就可以完成這個歷程,屬于老齡化速度最快國家之列。 中國老年人口數量從1953年到1982年,是第一個老年人口高速增長時期。進入90年代以及21世紀以來,老年人口數量又呈現加速增長之勢,而與總人口年均增長率的下降趨勢相反

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中國人口老齡化發展具有明顯的由東向西的區域梯次特征,東部地區快于西部。上海早在1979年就步入了人口老齡化社會,而西藏還處于成年型的人口增長模式。據2010年人口抽樣調查,上海60歲及以上老年人口所占比重最高,為23.4%,寧夏最低,為10.62%。 
上海老年人口基本數據(截止2010年12月31日) 
發達國家人口老齡化的歷程表明,城市老齡化水平一般高于農村。中國的情況則不同,農村老齡化水平高于城鎮高的狀況將一直持續到2040年。 21世紀后半葉,城鎮的老齡化水平才將超過農村,并逐漸拉開差距。 這種現象原因是我國的城市化使青壯年人口進入城鎮,而老齡人口留在農村。


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二.老年人需求分析 
一切為人服務的建筑必須以使用者對象的需求為出發點。同樣,適老化設計的開展也必須以研究老年人的需求特點作為起點


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生物學意義上的適老化研究:隨著老年人肌體日益衰老,各個生理系統都開始以相對可以預見的方式開始退化。主要包含以下幾個方面:反應系統(Communicating systems):內分泌系統的變化降低了老年人對于刺激的正確的判斷和反應能力,從而增加個體的易傷性。另外,神經系統在運動調節方面的效率也會受到影響,反應能力降低,反應時間變長,儲存和回憶信息的能力也逐漸降低。

相應的設計策略包括:延長自控裝置(電梯門,自動門)的控制時間;增強方向性信息(道路識別系統)的顯著性;避免使用自動上鎖的門;優化溫控系統。

機械系統(Mechanical systems):肌肉系統的變化導致力量減弱甚至肌肉萎縮,從而影響體態和耐力。骨骼系統的退化導致骨質脆弱并增加意外發生率,同時還影響到彎腰、屈膝、轉身和站立動作的完成。

相應設計策略包括:提高公共空間休息設計出現頻率;無障礙設計的老年人特殊要求;提供適老的家具。

控制系統(Control systems):消化系統不良導致膀胱控制力減弱、消化困難;呼吸系統衰退導致運動量負荷降低;心血管系統能力下降。

相應的設計策略包括:提高盥洗室設置密度和使用便捷性;提供餐廚合一廚房;縮短步行距離;提供多種就餐選擇。

感覺能力(Detection sense):聽力問題導致對高頻聲的失聰,甚至影響肌體平衡問題;視力衰退對外部環境感知度降低,比如調整遠近物體的焦距時間延長,眩光引起瞬間失明,需要較高的亮度水平來彌補視力減退造成的影響,縱深感發生改變,對顏色感知度下降。

相應設計策略包括:提供多感官接受的信息;提供支持性的就餐環境;避免使用光澤表面;提高環境照度水平;控制背景噪聲。 
還必須引起注意是,老年人的生理變化是分階段的。我認為比較有指導意義的是分為四個階段:GG(Go Go)即健康活躍期,SG(Slow Go)即行動緩慢期,NG(No Go)即照顧護理期,GOING即臨終關懷期。處于四種不同的生理期的老人,對居住空間、生活配套、照料服務有著比較明顯的區分性需求。同時從一種周期更迭至另一個周期時經常會由突發性的事件所引發,意外事故或疾病經常會導致老人直接從健康活躍期進入照顧護理期,而且完全康復的可能性往往比較少。我們許多的設計措施往往都用以應對這些小概率、卻必然會發生的事件。


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  • 社會學意義的適老化研究:老年人的生理衰退,社會角色、家庭角色、經濟收入的改變,會影響到老人尋找生活意義的方式。目前存在四種主流理論,用來解釋老年人與其他人以及環境相處方式改變的情況。即撤退理論(Disengagement theory),活躍理論(Activity theory),連貫性理論(Continuity theory),環境壓力和個體能力(Environmental press and competence)。

這些理論提示我們如何幫助老人完成社會角色轉換,同時在找到新的社會定位,在環境壓力和個體能力之間找到平衡。我們會在公共設施上提供多層次的交流機會,還會在私密居住空間內提供老人生活記憶延續的載體,增加設計靈活性,提供多種選擇和個性化設置的可能性。

三.老年建筑的類型 
老年人居住建筑的類型有各種劃分方式,可以按服務方式來分,也可以按區域位置或者物業經營方式來分。從服務方式來分,主要有以下幾種:

  • 老人日間照料中心(Adult Day Care):面向仍然居住在自己家中或者與家人同住的老年人,在白天為他們提供包括社會與醫學支持在內的服務。

護理院/ 長期護理機構(Nursing homes):以醫學為基礎的護理模型,為需要24小時看護的老人提供服務。盡管多數護理院屬于獨立機構,但也有一些是醫院或CCRC老年社區內部的專業單元。一個熟練的護理機構主要包括四個部分:居住用房、護理單元、公共設施及輔助空間。

  • 援助式居住(Assisted Living Residences):針對那些不再能獨立的安全居住,但尚不需要護理院提供高級護理的老人設計的。通過對老人日常生活活動的支持來維持居住平衡,包括藥物處理、起居、就餐和家務管理。援助式居住機構主要包括四個部分:居住單元、組團的公共設施、整體服務的公共設施和輔助空間。
  • 癡呆癥/ 阿爾茲海默癥護理機構(Demential/ Alzheimer’s Care):針對認知能力損傷者的特殊需求提供專門服務。除了獨立式的模式以外,許多項目都是作為大型援助式居住機構或者護理院的特殊部分而存在。
  • 獨立式居住(Independent Living):將集中式的生活模式與帶有服務設施的傳統公寓生活模式相結合,提供專為健康老人設計的服務。除了政府補貼的項目,這類項目的建筑類型,特別是居住單元的類型越來越呈現多樣化的趨勢,從零居室到豪華套房,甚至小型別墅類產品。
  • 持續護理型退休社區(Continuing Care Retirement Community, 簡稱CCRC):面向退休后老人的居住模型,提供全方位的服務和居住設施,從獨立式居住到援助式居住以及專業護理模式。這種模式在郊區型的老年社區得到了廣泛認同。

四.中國養老地產的模式 
中國的養老項目正受到政府和社會越來越多的關注。根據項目的商業模式,目前在國內發展出了一下幾種模式:

  • 會員制的綜合地產型模式:集養老、康體、餐飲、住宿、醫療為一體的綜合性服務機構。代表項目:上海親和源。
  • 持有+銷售模式:住宅部分還是依照物業出售,只是針對特定人群,商業和服務配套部分,由開發商持有,交由專業機構運營獲利。代表項目:北京萬科幸福匯
  • 以房養老模式:采用反向抵押的按揭方式“以房養老”。代表項目:北京太陽城老年公寓。
  • 異地購房型:以養老為目的的異地購房,海南、大連、青島等部分樓盤均采取這種模式。
  • 候鳥式養老型:不同城市老年公寓之間置換式異地度假養老,以大連的互動式異地養老服務中心為代表。
  • 季節性養老型:炎夏和寒冬住到養老院,春秋回到家中,以天津的泰達國際養老院為代表。
  • 度假基地連鎖型:將養老與度假旅游結合起來,在全國各地建立連鎖基地形成的連鎖經營模式。代表項目包括北京金港家苑、江蘇生態養老連鎖等。
  • 分時度假式養老型:是借鑒分時度假旅游模式而出現的養老新模式,是一種將房地產業、酒店業、旅游業、養老業結合在一起的一種商業新概念。項目代表包括云南臥云仙居、浙江城仙居。

五.GN棲城養老項目實踐 
自2009年起,GN棲城獨立對養老地產設計進行系統性研究和項目實踐。 2011年,與易居中國下屬克爾瑞信息技術有限公司、上海親和源經營管理公司項目合作深入研究養老地產。同時成為中國老年產業協會會員單位。 
同時,棲城合伙人管軼群在專業會議、雜志和媒體做主題演講并發表專題文章:2011年在《地產觀察》雜志發表《從通用設計到養老地產》。2012年接受《建筑中國周刊》“對話建筑界”專訪,并發文《在自由的生活中老去-適老化設計理想與實踐》。2012年易居中國CRIC“養老地產精英論壇”主題演講《適老化住宅設計》。 
2012年,成立獨立設計研究公司—上海棲元建筑設計有限公司,專業從事老年居住產品的設計研究,同時受多家開發企業委托開展適老化住宅產品系統性研發和設計。為了更好的整合上下游資源,參股了專業養老管理投資公司,逐步走向成熟的專業一體化的道路 
在項目實踐上,棲城不斷探索符合中國國情的養老住宅。比較典型的比如建設中的海南儋州海陽城項目。作為全國退休人員養老示范基地,儋州市2012年重點工程,棲城與業主和管理公司共同探索一種嵌入式全齡社區模式。50萬平米的大型社區里,配建5萬平米的援助式老年公寓,同時對其余的住宅產品進行適老化設計。 項目建成后將由上海親和源養老管理有限公司負責運營管理。 
另外比如位于上海金山頤和苑老年服務中心項目。作為金山區重點項目,目標打造一個包含獨立式居住、援助式居住,護理單元及其它公共配套設施的持續護理型退休社區(CCRC)。



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